#0. 오랫동안 함께 갈 수 있는 주식, 장기투자!
사람마다 주식을 투자하는 방법과 목적의 차이가 있습니다. 저 같은 경우엔 '당장 주식으로 큰 돈을 벌어서 뭘 하겠다!' 라는 생각보단 꾸준히 공부를 하고 나만의 원칙을 세우며 '버는 투자'보단 '잃지 않는 지키는 투자'를 추구합니다. 주식 투자라는건 평생 향유할 수 있는 정말 좋은 취미라고 생각하기에 투자를 시작한지 얼마 되지 않은 초반에 버릇을 잘 들여야겠다는 생각을 요즘 참 많이 하곤 합니다.
제 주변에 주식을 하시는 분들을 보면 단기간 치고 빠지는 스타일을 가지신 분들 보단, 철저한 자신만의 원칙으로 종목을 고르고 분석을 하며 객관적인 자료와 자신만의 주관을 더한 예측을 통해 오랫동안 투자할 수 있는 종목들을 고르곤 합니다. 이런 분들은 참 여유로워 보입니다. 코스피가 급등을 하든 급락을 하든, 악재가 터지든 말든, 어짜피 자신이 분석한 해당 종목의 가치(Valuation)가 있기 때문에 시장의 이슈에 대해선 크게 신경을 쓰지 않더군요. 더불어 해당 종목의 별 다른 이슈도 없이 급등할 경우에는 '어짜피 다시 제 자지로 돌아올꺼야~', 반대로 급락할 경우에는 '오! 추가매수 기회!'라며 외치죠.
저 역시 그런 종목이 하나 있었으면 좋겠다 싶어 1년 동안 찾다 드디어 찾은 종목이 바로 부산 및 경남 지역으로 건설업을 영위중인 <동원개발>이라는 기업입니다.
#1. 동원개발, 뭐하는 회사인가?!
동원개발은 1975년 9월, 지금의 회장이신 장복만 회장님이 회사를 만드신 이후 한결같이 동원개발이란 이름으로 회사가 성장하고 있는 우리나라의 중견 건설사입니다. 40년 넘는 세월동안 회사를 경영하며 위기가 찾아왔을 때 다른 기업에 합병을 당하거나, 다른 회사를 사서 몸집을 키울법도 하지만 그런 이슈 없이 한 회사로 쭉 커온게 지금의 동원개발이죠.
대표적인 브랜드는 동원로얄듀크와 비스타동원 이렇게 두 가지가 있는데 아무래도 부산 지역 건설사이다 보니 수도권이나 서울에 사시는 분들은 동원개발에 대해 많이 모르실 겁니다. 주식시장에서도 인기가 없어도 너무 없는 종목이기도 하고요. 쉽게 설명하자면, 동원개발은 목좋은 곳에 땅 사서 아파트 지어서 팔아 돈 벌고 가끔 도급공사가 필요한 곳에 공사를 해주기도 하는 회사랍니다.
#2. 동원개발의 주택사업과 토목/건축사업
동원개발의 홈페이지에 가보면 영위하는 사업을 크게 <주택사업>과 <토목/건축사업>으로 나눠 놨습니다. 주택사업은 고품격 아파트를 목좋은 자리에 지어 공급하는 것이고, 토목/건축사업은 도로나 육교, 다리, 항구, 플랜트 등등 주택 외에 토목과 건축이 필요한 곳에 가서 공사를 해주는 사업입니다. 동원개발은 2011년까지 두 사업의 비중이 5:5정도로 비슷한 수준이었지만 매년 주택사업쪽의 비중을 늘려나가 2016년 1분기 기준으론 주택사업(분양수익) 80% : 공사수익 20%의 비율을 차지하고 있습니다.
이번 반기 보고서를 보면 주택사업을 통한 분양수익이 74%정도 되고, 도급공사는 25.7%정도로 비율이 조정되었네요. 2014년 85:15 비율이었던걸 보면 매년 평균적으로 사업별 비중을 8:2 정도의 수준으로 맞춰나가려고 하는 것 같습니다. 분양원가가 공사원가보다 10% 정도 낮은걸 감안하면 원가가 낮은 사업분야의 비중이 늘었다는건 다시 말해 회사의 순이익이 늘어나는 구조로 바뀌었다는걸 나타내겠죠.
한편 2012년부터 시공능력평가(얼마나 지을 수 있는 능력이 있나?!)에서 매년 그 능력이 증가되고 있음이 눈에 보이고 있고, 전국 시장점유율 순위도 꾸준히 상승하고 있네요. 최근 부산과 경남이 아닌 수도권의 한강미사와 동탄에서의 청약 완판 행진덕에 올해 전국 순위가 오른 것 같습니다. :D
<자료 출처 : 차트(팍스넷), 10년치 투자지표(아이투자)>
#3. 동원개발의 월봉과 10년치 투자지표
차트는 사실 제가 잘 볼줄 모르고, 재무구조가 얼마나 우수한지 정량적인 부분은 다음 포스팅에서 따로 다루겠지만 현재 월봉 차트상 그래프도 꾸준히 우상향 하는 모습을 보여주고 있고(이런 모양이 좋은 회사라고 들었음..!!), 투자지표 역시 건설사 치곤 올바르지 않은(왜냐하면 적당히 빚도 내서 땅도 좀 사 놓고 부동산 불황기를 대비한 가구나 원자재 등의 새로운 매출처 확보 등의 모멘텀이 없단 사실) 부채가 너~무 적고 자산이 많은 구조를 갖고 있습니다. 뭐, 한 2~3년 정도 부동산 불황으로 인해 미분양이 나도 충분히 버틸 수 있는 재무상태인거죠. 이게 가장 큰 장기 투자 종목 선정의 이유이기도 합니다.
#4. 동원개발과의 첫 만남, 2008년
동원개발은 사실 저희 아버지가 예전에 저한데 사주셨던 주식이에요. 저는 이때 꼬꼬마 학생이어서 주식엔 관심도 없었고 시간이 지나고 나서야 제 앞으로 이 주식이 있었단 사실을 알게 되었죠. 왜 저한데 다른 종목도 아닌 이 종목을 사주셨는진 모르겠지만 아무튼 이 주식을 제가 갖고 있었고, 중간에 매도하긴 했지만 최근에 취직도 하고 경제활동을 하며 주식투자를 하다보니 다시 동원개발로 돌아오게 되었네요. 동원개발이 거래량이 너무 적어 작년 1/10로 액면분할을 해서 주식 가격이 10분의 1로 줄며 주식 수는 10로 늘었던 걸 감안하면 2008년 당시 평균 단가가 지금 가격 기준으로 1,700원으로 매수한 셈이네요. 8년이란 보유기간을 감안해야하긴 하지만 단순히 가격적인 면으로 보자면 오늘 종가(9/30)가 4,805원이니 282%정도 오른 셈이네요. 저땐 저게 뭐하는 회산지도 몰랐는데 지금은 이 회사에 대해 계속 찾아보고 검색해보고 공시 찾아보고 있는 제가 신기하기만 합니다. :D
#5. 그래서 장기 투자 포인트는 무엇인가?
종목 소개만 해놓고 왜 이 종목을 장기 투자 종목으로 선택했는지에 대해선 이야기를 빼먹었네요.
일단 첫 번째 이유는 '재무제표 상태'가 너무 좋습니다. 자산과 부채의 비율이라든가, 영업이익률이라든가, 앞으로 2~3년 동안 남아있는 수주잔고라든가 하는 부분에서 말이죠. 자세한 내용은 따로 포스팅에서 다룰 예정입니다.
두 번째는 건설사로선 드문 '무차입 경영' 때문입니다. 부채가 거의 없고, 빚을 내서 사업을 하는게 아닌 자기자본으로 사업을 하기 때문에 경제적으로 큰 위기(1978년 석유파동, 1997년 IMF, 2008년 금융위기)가 있었던 지난 41년간 단 한번도 적자를 기록하지 않았다는 점입니다. 당연한 결과겠지만 다른 건설사들이 법정관리나 파산을 신청할 때 오히려 동원개발은 더 강해지는 모습(2010년 전국 118위 -> 2016년 전국 34위)을 보이고 있고요. 빚이 없기 때문에 건설 경기나 부동산 경기가 침체되어도 오랜 기간 버티고 살아남을 수 있는 회사라 판단되었어요.
세 번째는 동원개발을 만드시고 현재까지 회장으로 재직하시며 동원개발을 이끌고 계신 '장복만 회장님의 프리미엄' 때문입니다. 사업장 하나당 3~5년은 소요되는 건설업의 특성에 맞게 상당히 보수적으로 회사를 운영하시며 뛰어난 절약 정신(무차입 경영, 소박한 회장님의 집무실), 신뢰와 믿음을 바탕으로 사업을 영위(대금연체나 입주연기 제로, 50차례 이상 동업시 갈등 無), 차등배당을 통한 주주지향적 CEO(2015년 소액주주 100원/주, 최대주주 등 : 65원/주)등만 보더라도 주주들은 무시하고 가족들만 배불리는 그런 기업은 아니란 걸 알 수 있죠. 더불어 노른자 땅을 무척 싼 가격에 잘 사시기로 소문나셨다더라고요.
지금도 가격이 좀 더 떨어지면 더 사야지~하는 마음은 있지만 꾸물꾸물 계속 오르는 주가때문에 추가 매수가 쉽진 않네요. 평단 낮추기 위해 수익률이 마이너스인 종목은 추가매수가 참 쉬운데 플러스인 종목은 매수가 상대적으로 훨씬 어렵게만 느껴집니다. -_ㅠ
앞으로 동원개발에 관해 계속 모니터링하고 찾아보고 관심을 갖어야 겠습니다. ^^ㅋ
* 해당 포스팅의 내용 및 자료는 사실과 다를 수 있고 작성자의 주관이 담겨 있으며 정확성 및 안전성을 보장할 수 없습니다. *
* 더불어 특정 종목의 매수/매도 추천이 아니므로 투자 결정은 본인 스스로의 판단과 책임 하에 이루어져야 함을 밝힙니다. *
