부동산 P2P 대출 @ 탱커(Tanker.Fund)펀드 투자 현황

#0. P2P대출 투자 업체로 선택한 탱커펀드(Tanker.Fund)

올해 초, 아는 동생으로 부터 P2P 투자에 대한 이야기를 듣고 P2P대출이 뭔지 공부를 하고 투자를 시작했습니다. P2P 투자란 간단하게 소개하자면, 자금이 필요한 사람에게 P2P업체가 돈을 빌려주는데 그 대출 재원은 다수의 투자자에게서 모집하는 방식입니다. 13%에 꿔와서 18%에 자금이 필요한 사람에게 돈을 빌려주면 중간에서 중개 및 상품 판매를 한 P2P업체는 5%의 마진을 챙기게 되는 것이죠. 하지만 고수익을 추구하는 만큼 높은 리스크도 투자자가 감내해야 할 부분입니다. P2P대출은 크게 두 가지 형태가 있는데 하나는 신용대출 여러건을 하나의 상품으로 묶어서 판매하는 방식(대표회사로는 8퍼센트(8%), 렌딧)이고, 다른 하나는 부동산, 동산, 수익증권 등을 담보로 잡아 대출을 진행하는 담보대출 방식(대표회사로는 테라펀딩, 빌리, 탱커펀드 등)이 있습니다.

저는 이러한 형태의 P2P 업체 중 일단 신용대출 형태의 업체는 제외를 시켰습니다. 제가 투자를 시작했을 올해 초엔 P2P업체를 운영하는 사람들의 프로필을 보니 금융의 전문성 보단 IT쪽의 전문가들이 많았고, 안 그래도 연체율이나 부실율이 높은 신용대출에 투자하기엔 리스크 대비 수익률이 낮다고 판단되었기 때문이죠. 그래서 담보대출을 위주로 진행하는 곳들 중 여러 곳을 비교하다 P2P 담보 대출 부분 1위인 테라펀딩은 너무 상품 마감이 빨리 되어 투자하기가 어려웠고 빌리는 상품에 대해 이해하기가 너무 어려웠습니다. 그러다 우연히 페이스북 스폰서 광고로 제 타임라인에 떠있는 탱커펀드(Tanker.fund)라는 곳을 들어가게 되었고, 신한은행 부행장 출신의 임원과 한미글로벌 전무로 활동하셨던 분들이 심사역으로 계신다는 점을 장점으로 어필하는 탱커펀드의 안전성을 높이사 이 업체에 투자하게 되었답니다.

신한은행 부행장 출신이셨던 최상운 심사역의 담보 가치를 평가하는 안목, 부실이 나더라도 채권 회수를 잘 할 수 있는 방향으로 상품을 만드는 능력 등을 기대했고, 한미글로벌 전무 출신의 김규현 심사역의 건설사업 현장에서 다년간 쌓아온 경험을 통한 사업성 평가 및 투자 가치 산정 등의 능력을 믿고 탱커펀드에 투자한 것이죠.

#1. 두 가지 투자 상품(11호: 오피스텔 건축 마무리 자금, 15호: 파주 운정신도시 토지담보대출)

여러 상품에 나눠 투자하기 보단 부실이 났을 경우 채권 회수가 가능한 확실한 담보가 확보 되어 있고, 사업이 안정적으로 마무리 되어 원금 상환이 이루어질 수 있는 상품에 투자하는 리스크를 더 줄일 수 있는 방법이라 판단했어요. 그래서 탱커펀드의 11호 상품인 <안산역 오피스텔 건축 마무리자금>과 15호 상품인 <파주 운정신도시 토지담보대출> 이 두 가지 상품에 투자를 했습니다.

11호 상품 같은 경우엔 분양과 건축이 90% 이상 진행된 안산역 역세권의 오피스텔 건축 마무리 자금이었고, 상가 및 오피스텔 분양권(분양하면 건설사가 받게 될 분양대금) 12억 외에 건설사 대표 소유의 30억 가치의 안산 상가건물도 추가로 담보로 잡았기에 채권 회수를 위한 담보 확보는 충분하다 판단되었어요. 기간도 7개월이라 건축을 마무리하고 남은 분양 물건들 할인 분양이라도 할 경우엔 원금 상환이 충분히 이루어질 수 있다고 판단되었죠.

15호 같은 경우엔 파주시의 아파트 대단지 옆의 단독주택 및 다세대주택 단지 근처의 토지를 매입하여 토목공사를 통해 용도변경(전, 답->대지)을 한 후 토지 가치를 높혀 판매할 사업을 진행 중인 상품이었고, 이미 대지로 바뀌게 될 토지에 건축 및 분양 사업을 진행하고자 할 다른 사업자에게 매도 계약을 체결하고 계약금까지 받아 놓은 상태의 상품이었습니다. 대출 기간은 6개월에 수익률은 11호 상품과 같은 15%짜리였죠. 수익률도 괜찮은 편이고 담보로 잡은 토지 외에 연대보증도 입보 시키고 대출채권 회수를 위한 준비는 역시 잘 되어있는 상품이라 판단했어요.

결국 두 상품은 대출 기간이 1개월 차이이긴 했지만, 투자 시기가 1개월 차이가 있었기에 만기는 올해 12월로 맞춰놓은 상태이고 연수익률 기준으로 15%의 상품에 제 자금이 두 가지 상품에 투자된 상태랍니다.

#2. 최초 투자 후 4개월이 지난 지금, 현재 투자 현황

11호 상품을 5월에 투자하였고, 15호 상품을 6월에 투자했으니 최초 투자 시점 기준으로 4개월이 경과된 상태입니다. 두 가지 상품에 투자 원금은 300만원이고 오늘까지 쌓인 이자는 세후 기준으로 99,730원입니다. 세전으로 받은 이자는 137,500원이지만 P2P 대출의 경우 비영업대금의 이익에 대한 세금을 원천징수 하는데 그 세율은 27.5%입니다.(비영업대금의 이익에 대한 세율 25% + 주민세 2.5% = 27.5%) 

세전으로 받은 이자의 총합인 137,500원에 27.5%를 제한 72.5%를 곱하면 99,687.5원인데 제가 실제로 받은 금액인 99,730원과는 42.5원의 차이가 발생하는데요. 매번 이자 수납일에 받는 세전 이자액에서 27.5% 원천징수 하여 제 가상계좌로 입금을 해주는데 몇 십원 차이는 <10원 미만의 세금은 절사>되기 때문에 생기는 오차에요. 즉, 세금이 1,329원이 나왔다면 전 1,320원만 원천징수로 제하고 받기 때문에 9원의 세제상 이득을 보는거죠. 이렇게 쌓인 금액이 42.5원의 차이를 만든겁니다.

매월 투자 상품에 대한 이자 상환 내용을 메일로 보내주고, 홈페이지에 들어가서 내 <투자현황> 탭에 들어가면 상세하게 날짜별로 가상계좌로 입금된 이자 내역을 확인할 수 있답니다. P2P 대출의 특성상 만기일시상환 상품이 대다수이기에 원금이 상환되기 전 까진 이자만 매달 잘 들어온다고 안심할 수 있는게 아니에요. 왜냐하면 다른 대출 상품으로 받은 원금으로 여러 상품의 투자자들에게 이자만 주며 돌려막기가 가능할 수 있는 구조이기 때문이죠. 

그래서 그런지 투자 기간 동안 투자한 상품의 사업 진행 현황 등을 해당 상품의 페이지에서 계속 업데이트를 해줌으로써 투자자들에게 신뢰를 주는 서비스가 요즘 같이 경쟁이 치열해진 P2P 업계에서 다른 업체는 갖고 있지 않은 경쟁우위가 되지 않을까 하는 생각도 해봅니다. 투자자 입장에선 사실 좀 불안하잖아요?ㅎㅎ 매달 이자는 들어오는데 과연 이게 대출자가 낸 이자로 주는 돈인지 다른 대출 상품을 판매하여 받은 투자자들의 원금으로 주는 이자인지 모르니까요. 

확인해본 결과 현재 테라펀딩(https://www.terafunding.com/)같은 경우엔 해당 상품의 투자자들 대상으로 매 주 건설현장 사진 업데이트와 함께 공사 진행률이 나오는걸 확인했는데 이 부분은 다른 P2P대출 업체들고 벤치마킹해야 할 부분인 것 같네요. =_=b

#3. 반기 동안의 탱커펀딩 모니터링 후기

4월 초, 탱커펀드를 처음 봤을 땐 상품이 채 10개도 없던 업체였는데 어느새 상품별 대출 금액도 커졌고 판매 상품도 44개로 늘었네요. 처음 투자 현황이나 상환 스케쥴 등에 대한 상품페이지도 제대로 갖춰져 있지 않았는데 지금은 투자 현황 및 상환 스케쥴 등은 상당히 보기 좋게 매달 돈이 언제 들어오고 얼마가 들어오는지 한 눈에 파악이 가능하게끔 깔끔하게 업데이트가 되었네요.

초반에 비해 투자자들에게 지급하는 상품별 투자 이율 같은 경우엔 10% 중반대에서 초반대로 많이 내려온 느낌이 듭니다. 아무래도 초반엔 모객을 위해 회사의 이익을 포기하더라도 투자자들에게 높은 수익을 안겨 줌으로써 회사를 알리고 회원수를 늘려야 함에 그랬다면, 지금은 어느정도 P2P 업계에서 자리는 잡았고 신상품을 꾸준히 제공하며 기존 투자자들 관리 및 안정화에 집중을 하고 있다는 느낌입니다. 아무래도 초반 제가 투자 포인트로 삼았던 신한은행 부행장, 한미글로벌 전무 출신의 심사역들의 안정성과 역량이 이런 규모가 커지고 부실이 아직까지 없으며 안정화로 접어드는 결과로 드러나는게 아닌가 싶습니다.

상품 판매와 금액도 커져 규모도 많이 커졌으니 이젠 기존 투자자들에게 투자 기간 동안 신뢰를 줄 수 있는 [기투자 상품의 공정 진행 상황 및 사진들] 업데이트가 빨리 이루어졌음 좋겠습니다. 그래야 기존 투자자들이 지속적인 투자 및 추가 투자가 이루어질 수 있을테니까요~!

[이 포스팅과 함께 보면 좋은 글들]

• 핀테크 시대, 크라우드펀딩 P2P대출 분석!